Какво Представлява Техническият Паспорт на Сграда?
Най-просто казано, техническият паспорт е „личната карта“ на вашата сграда. Той е официален документ, който съдържа цялата систематизирана информация за строежа – от неговото проектиране и въвеждане в експлоатация до настоящия момент. Той представлява пълно техническо досие, което включва:
- Основни характеристики: Идентификационни данни на сградата, година на строеж, собственици, конструктивна система, застроена площ и др.
- Технически характеристики: Данни за всички основни елементи на сградата – основи, носеща конструкция, покрив, стени, стълбища.
- Инсталации: Пълно описание и оценка на състоянието на всички вътрешни инсталации – водопровод и канализация (ВиК), електрическа, отоплителна, вентилационна, климатична, газова, асансьорна и др.
- Енергийна ефективност: Данни от проведено енергийно обследване и сертификат за енергийни характеристики, който класифицира сградата по скала за енергопотребление.
- Инструкции и препоръки: Най-важната част за собствениците. Тук се описват необходимите мерки за поддържане, препоръчителни и задължителни ремонти, както и срокове за тяхното изпълнение с цел осигуряване на безопасността и годността на сградата.
Този документ не е просто формалност, а ключов инструмент за отговорното управление и поддръжка на вашия имот.
Защо Техническият Паспорт е Задължителен и Важен Днес?
Макар масовата кампания за паспортизация да изглежда отложена, съществуват редица законови и пазарни причини, които правят изготвянето на технически паспорт не просто препоръчително, а на практика задължително:
- Законово Задължение (Наредба № 5 към ЗУТ): Законът за устройство на територията (ЗУТ) и свързаната с него Наредба № 5 ясно регламентират задължението за съставяне на технически паспорти. При неспазване, Общината може да възложи изготвянето на паспорта на избрана от нея фирма, като разходите отново са за сметка на собствениците, но без те да имат контрол върху процеса и цената. Предвидени са и административни глоби.
- Необходимост при Сделки с Имоти: Все по-често нотариуси, банки и купувачи изискват представянето на технически паспорт при покупко-продажба на имот. Липсата му може да забави или дори да провали сделката. Банките го изискват като условие за отпускане на ипотечен кредит, тъй като той дава ясна представа за състоянието и потенциалните рискове на имота, който ще служи за обезпечение.
- Основа за Енергийно Обновяване: Техническият паспорт е задължително условие за кандидатстване по всякакви национални и европейски програми за енергийна ефективност и саниране. Без него вашата етажна собственост не може да получи финансиране за изолация, смяна на дограма или ремонт на покрива.
- Гаранция за Безопасност и Сигурност: Основната цел на паспортизацията е да се установи реалното състояние на сградите в България. Обследванията, които са част от процеса, идентифицират потенциални конструктивни проблеми – пукнатини в носещи стени, корозия на арматура, компрометирани основи. Навременната им идентификация може да предотврати сериозни инциденти.
- Увеличаване на Стойността на Имота: Сграда с издаден технически паспорт е по-привлекателна на имотния пазар. Документът дава сигурност на потенциалните купувачи, че имотът е проверен, безопасен и с ясна история, което може да оправдае по-висока продажна цена.
Процесът по Изготвяне на Технически Паспорт: Стъпка по Стъпка
Ние от buildings-audit.com сме разработили ясен и прозрачен процес, за да ви осигурим пълен контрол и информираност.
Стъпка 1: Безплатна Първоначална Консултация и Анализ на Документи
Всичко започва с разговор. Свързвате се с нас, а ние анализираме вашия казус. На този етап ще ви е необходима наличната документация за имота:
- Нотариален акт или друг документ за собственост.
- Одобрени инвестиционни проекти (ако са налични).
- Разрешение за строеж и въвеждане в експлоатация.
- Кадастрална схема на имота.
- Всички документи за извършвани през годините преустройства и ремонти. Не се притеснявайте, ако част от тези документи липсват. Нашият екип ще ви съдейства за тяхното набавяне или възстановяване.
Стъпка 2: Оглед на Място и Детайлно Заснемане
Наши екипи посещават сградата и извършват прецизно заснемане:
- Архитектурно заснемане: Измерване на всички помещения, етажи, фасади и покрив за установяване на реалните размери и съответствие с проектите.
- Заснемане на инсталациите: Обстоен преглед на всички видими части на ВиК, ел., ОВК и други инсталации.
Стъпка 3: Конструктивно Обследване
Това е най-важната част за безопасността на сградата. Нашите инженери-конструктори извършват:
- Визуален оглед за пукнатини, деформации, влага, корозия.
- Проверка на основи, носещи стени, колони, греди, плочи и покривна конструкция.
- При необходимост – безразрушителни изпитвания за определяне якостта на бетона и стоманата.
- Изготвяне на Доклад от конструктивното обследване с оценка на сеизмичната осигуреност и предписания за укрепване, ако е нужно.
Стъпка 4: Обследване за Енергийна Ефективност
Лицензиран одитор извършва:
- Анализ на състоянието на топлоизолации, дограма, отоплителна и климатична система.
- Изчисляване на енергийните характеристики на сградата.
- Издаване на Сертификат за енергийни характеристики (СЕХ).
- Изготвяне на Доклад от енергийното обследване с препоръки за мерки, които биха намалили разходите за енергия.
Стъпка 5: Оформяне на Техническия Паспорт
След като всички доклади от обследванията са готови, нашият екип систематизира цялата информация и оформя крайния документ – Технически паспорт, съгласно изискванията на Наредба № 5.
Стъпка 6: Предаване и Регистрация
Предаваме ви готовия технически паспорт в няколко екземпляра (за вас, за общината/кметството). Оказваме пълно съдействие за неговата регистрация и вписване в съответните регистри.
Технически Паспорт за Всички Типове Сгради в София
Нашият опит обхваща пълното разнообразие на сградния фонд в столицата:
- Технически паспорт за апартамент и етажна собственост: Най-честият случай. Работим в тясна връзка с управителите на етажната собственост, за да организираме достъпа и да осигурим плавен работен процес за всички живущи.
- Технически паспорт за къща: Изготвяме паспорти за еднофамилни къщи, вили и къщи-близнаци.
- Технически паспорт за панелни блокове (ЕПК, ПП): Тези сгради имат своите специфики и конструктивни особености, които познаваме в детайли.
- Технически паспорт за „тухлени“ кооперации: Обследваме сгради ново и старо строителство, строени в различни периоди и по различни технологии.
- Технически паспорт за административни, обществени и промишлени сгради: Предлагаме услуги за офиси, магазини, складове, производствени халета и сгради със специално предназначение.
Обслужваме Всички Квартали на Град София
Нашият екип е мобилен и извършва обследвания за изготвяне на технически паспорти на територията на цяла София. Можете да разчитате на нас, независимо дали имотът ви се намира в:
- Южни и престижни квартали: Лозенец, Витоша, Манастирски ливади, Борово, Белите брези, Гоце Делчев, Кръстова вада, Драгалевци, Симеоново, Бояна.
- Големите жилищни комплекси: Младост (1, 1А, 2, 3, 4), Люлин (от 1 до 10), Надежда (1, 2, 3, 4), Дружба (1, 2), Обеля (1, 2), Овча купел (1, 2).
- Източни райони: Гео Милев, Редута, Слатина, Изток, Изгрев, Дианабад, Студентски град, Полигона, Хаджи Димитър, Сухата река.
- Западни и северни райони: Красна поляна, Красно село, Разсадника, Сердика, Фондови жилища, Банишора, Света Троица, Западен парк, Връбница, Свобода.
- Централна градска част: Център, Иван Вазов, Оборище, Средец, Възраждане, Зона Б-5, Б-18, Б-19.
Често Задавани Въпроси (FAQ)
Колко струва изготвянето на технически паспорт?
Цената за изготвяне на технически паспорт е индивидуална и зависи от няколко фактора: тип на сградата, застроена площ (РЗП), година на строеж, наличие на проектна документация и сложност на конструкцията. Свържете се с нас за безплатна консултация и изготвяне на конкретна ценова оферта.
Колко време отнема целият процес?
Срокът също е индивидуален. За еднофамилна къща процесът може да отнеме няколко седмици. За голяма жилищна сграда с много апартаменти, срокът може да бъде няколко месеца, като най-много време отнема организацията и събирането на данни.
Какво се случва, ако някои от съседите в етажната собственост не са съгласни?
Изготвянето на технически паспорт е законово задължение за всички собственици в сграда в режим на етажна собственост. Решението се взима от Общото събрание. Ако отделни собственици откажат съдействие, те носят отговорност и подлежат на санкции съгласно ЗУТ. Ние можем да съдействаме с разяснителна кампания и присъствие на Общо събрание.
Вече имаме сертификат за енергийна ефективност. Трябва ли ни ново обследване?
Ако сертификатът е издаден скоро и е актуален, той може да бъде приложен към техническия паспорт. Ако е стар, ще трябва да се направи ново обследване, за да се отразят актуалните характеристики на сградата.