Имотен блокаж за отдаване или продаване, ако до 29 май 2026 нямате Енергиен сертификат

Пазарът на недвижими имоти в България е пред най-значимата си промяна от десетилетия. Досега при покупка или наем водещи бяха „локация, локация и пак локация“, а вече към тях се добавя нов, все по-важен критерий: енергийният клас. Директива (ЕС) 2024/1275 трябваше да бъде въведена в българското законодателство до 29 май 2026 г. Срокът изтече, а законопроектът за промени в Закона за енергийната ефективност (ЗИД на ЗЕЕ), който я въвежда, все още е в процедура. Посоката обаче е ясна: енергийният сертификат става документ, който купувачите и наемателите ще имат право да видят при всяка сделка.

Директива (ЕС) 2024/1275 влезе в сила на 28 май 2024 г. Член 35 от нея определя 29 май 2026 г. като краен срок, до който държавите членки трябваше да приемат законовите и административните разпоредби за повечето нови изисквания. От 30 май 2026 г. старата Директива 2010/31/ЕС е отменена. В България въвеждането на правилата за сертификатите и паспортите за обновяване (чл. 12, 19, 20 и 21 от директивата) е предмет на проект на ЗИД на ЗЕЕ, публикуван за обществено обсъждане на 24 юли 2026 г.

Разбирането на тази директива изисква детайлен поглед върху нейните цели. Тя не е просто административен инструмент, а стратегия за постигане на напълно декарбонизиран сграден фонд до 2050 г.. Сградите в Европейския съюз консумират приблизително 40 % от енергията и са източник на 36 % от свързаните с енергията преки и косвени емисии на парникови газове. В този контекст, задължителното сертифициране е само видимият връх на айсберга, под който се крият сложни изисквания за минимални стандарти, соларни инсталации и поетапно премахване на изкопаемите горива от отоплителните системи.

Ние от Buildings Audit, като инженерен партньор с национално покритие, следим отблизо тези законодателни промени. Нашата мисия е да преведем собствениците на имоти, инвеститорите и администраторите на сгради през сложния лабиринт от нови изисквания, като осигурим професионално издаване на сертификати за енергийна ефективност (СЕЕ), които отговарят на най-високите европейски стандарти.

Правната рамка: Какво гласи Директива (ЕС) 2024/1275?

Директива (ЕС) 2024/1275 е преработен текст на предходните европейски регламенти, насочен към постигането на напълно декарбонизиран сграден фонд до 2050 г. Важно е да се разбере, че този документ не е просто препоръка. Той поставя ясни и обвързващи срокове за всички държави членки, включително България.

Ключовата дата беше 29 май 2026 г. – крайният срок, до който Законът за енергийната ефективност (ЗЕЕ) и свързаните наредби трябваше да бъдат синхронизирани с новите изисквания. Срокът изтече, преди промените да бъдат приети, затова към октомври 2026 г. продължават да действат сегашните правила. Проектът предвижда сертификатът да бъде електронен документ и собственикът да осигурява достъп до него на купувача или наемателя, а подробностите да бъдат уредени с промени в Наредба № Е-РД-04-2 от 16.12.2022 г.

Легитимност и влизане в сила

Директива (ЕС) 2024/1275 е окончателно приета на 24 април 2024 г. и влезе в сила на европейско ниво на 28 май 2024 г. Държавите членки трябваше да въведат изискванията ѝ в националното си законодателство до 29 май 2026 г. От 30 май 2026 г. старата правна рамка (Директива 2010/31/ЕС) е отменена и заменена изцяло от новия режим.

Какво е прието и какво предстои

Промените в ЗЕЕ, обнародвани в Държавен вестник, брой 97 от 14 ноември 2025 г., уреждат новите правила за представяне на документи от обследване и сертифициране в АУЕР. Пълното въвеждане на директивата обаче изисква нов законопроект. Министерството на енергетиката го публикува за 30-дневно обществено обсъждане на 24 юли 2026 г. (до 23 август 2026 г.), а заради вливането на АУЕР в министерството е предвидено и повторно 14-дневно обсъждане.

Има ли отлагане?

На практика има закъснение. Към октомври 2026 г. законопроектът за въвеждане на директивата все още не е приет от Народното събрание, затова новите изисквания за сертификатите при продажба и наем още не се прилагат. Отказ от тях обаче не се предвижда – България е длъжна да ги въведе. Затова съветваме собствениците, които планират продажба или отдаване под наем, да се подготвят отсега.

Основният пакет – новите правила за сертификатите, паспортите за обновяване и минималните стандарти за енергийни характеристики – е включен в проекта на ЗИД на ЗЕЕ и ще започне да се прилага след приемането му.

Значението на крайния срок 29 май 2026 година

Срокът 29 май 2026 г. беше моментът, в който целите на директивата трябваше да се превърнат в практически правила на национално ниво. За България това означава промени в ЗЕЕ и в подзаконовата уредба, които все още предстои да бъдат приети.

Процесът на транспониране е двустепенен. Някои разпоредби, като тези по член 17, параграф 15 за прекратяване на финансовите стимули за котли на изкопаеми горива, трябваше да бъдат приложени още до 1 януари 2025 г. Основният пакет от мерки, включително новите правила за сертификатите при продажба и наем, е свързан с датата 29 май 2026 г. След приемането на промените в ЗЕЕ липсата на енергиен сертификат при предлагане на имот за продажба или наем ще бъде нарушение, за което се предвиждат административни санкции.

Преходът към сгради с нулеви емисии (ZEB)

Една от най-революционните промени в директивата е въвеждането на стандарта „Сграда с нулеви емисии“ (Zero-Emission Building – ZEB). Този стандарт отива далеч отвъд досегашните „сгради с почти нулево потребление“ (nZEB). При ZEB изискването е сградата да консумира минимално количество енергия, която трябва да бъде изцяло покрита от възобновяеми източници, генерирани на място или в близост.

• От 1 януари 2028 г. всички нови сгради, притежавани от публични органи, трябва да бъдат ZEB.
• От 1 януари 2030 г. стандартът ZEB става задължителен за абсолютно всички нови сгради.

За съществуващия сграден фонд директивата въвежда т.нар. „Минимални стандарти за енергийни характеристики“ (MEPS), които ще принудят собствениците на най-енергоемките обекти да предприемат стъпки към обновяване.

Защо енергийният сертификат става „паспорт“ на вашия имот?

След май 2026 г. енергийният сертификат се превръща в официален документ, който определя пазарната ликвидност на имота. Директивата изисква показателят за енергийна ефективност да присъства във всички обяви за продажба или наем в медиите и порталите за недвижими имоти.

Влияние върху пазарната стойност и оценителите

Оценителите на недвижими имоти вече са задължени да включват енергийния клас като ключов компонент в своите експертизи. Липсата на сертификат или нисък енергиен клас (F или G) автоматично ще води до:

1. По-ниска пазарна оценка от страна на банките при ипотечно кредитиране.
2. По-високи лихвени проценти по кредити за „неефективни“ имоти.
3. Трудност при намиране на наематели, които все повече ще търсят прозрачност на бъдещите си разходи за отопление и охлаждане.

От друга страна, имоти с висок енергиен клас (А или В) ще се радват на т.нар. „зелена премия“ – по-висока продажна цена и по-бърза реализация на пазара.

Техническата страна на обследването: Какво проверяват инженерите на Buildings Audit?

Процесът по издаване на енергиен сертификат не е формален оглед. Това е задълбочен инженерен анализ на сградата като единна система. Когато нашите специалисти посетят вашия обект, те извършват редица замервания и изчисления:

1. Анализ на ограждащите конструкции: Проверява се коефициентът на топлопреминаване (U-стойност) на стените, покрива и подовете. Дебелината и видът на изолацията са от критично значение.
2. Обследване на дограмата: Проверяват се характеристиките на профилите и стъклопакетите – наличие на К-стъкло, аргон и качество на уплътненията.
3. Оценка на ОВК системите: Ефективността на котлите, термопомпите, климатиците и вентилационните системи директно влияе върху крайния резултат.
4. Осветление и автоматизация: При нежилищните сгради ефективността на осветителните тела и наличието на датчици за присъствие могат да подобрят енергийния клас значително.

Buildings Audit разполага с екип от архитекти и ОВК инженери с пълна проектантска правоспособност, което ни позволява да не просто констатираме състоянието, а да предложим конкретни мерки за подобрение.

Регионални специфики и климатични зони в България

България е разделена на няколко климатични зони, което влияе пряко върху изискванията за енергийна ефективност. Например, една къща в Смолян се нуждае от много по-сериозна изолация за достигане на клас А, отколкото същата сграда в Сандански.

При изготвянето на технически паспорти и енергийни обследвания, ние съобразяваме проектите с местните специфики. Ето примерна таблица за нуждите на паспортизацията и сертифицирането в различните части на страната:

Данъчни облекчения: Реалният финансов стимул

Малко собственици знаят, че инвестицията в енергиен сертификат и последващи подобрения се отплаща директно чрез данъчни облекчения. Съгласно чл. 24 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ):

Проверка на дограма с термокамера: Духа ли от прозорците или уплътненията са стари?

Промяна на статут от гараж в магазин: Как да превърнем гараж в търговски обект по ЗУТ и да си спестим месеци чакане в общината?

Какво е СЕЕ (Сертификат за Енергийна Ефективност) и защо ви е нужен при продажба?

Какво можем да направим за отстраняване на влага?

„Болестта на сградата“: Може ли скритата влага да разболее семейството ви?

Какво е хидроструйно почистване на канали?

• Сгради с енергиен сертификат Клас А се освобождават от данък сгради за срок от 6 години.
• Сгради, които отговарят на стандарта за „Близко до нулево потребление на енергия“, са освободени от данък за 10 години.

Това означава, че разходите за сертифициране от Buildings Audit често се покриват още в първата или втората година само от спестените местни данъци.

Анонимни казуси: Пътят от Клас G до Клас B

Казус 1: Стара тухлена кооперация в центъра на София

Собственици на апартамент в сграда от 60-те години планират продажба. Първоначалното обследване показа енергиен клас G (най-ниският) поради стара дограма и липса на изолация. Пазарната оценка на имота беше занижена с 12% от оценителя на банката. След препоръки от нашите инженери бяха сменени дограмата и изолирани външните стени отвътре. Новият енергиен сертификат Клас C позволи на собствениците да реализират сделката на пълна цена, като инвестицията в ремонти се възвърна трикратно при продажбата.

Казус 2: Новострояща се къща в района на Варна

Инвеститорът потърси Buildings Audit още във фаза проект. Чрез оптимизиране на ОВК системата и залагане на по-висок клас термопомпа, сградата достигна Клас А без значително оскъпяване на материалите. Това позволи на инвеститора да рекламира къщата като „нискоенергиен луксозен дом“, което доведе до предварителна продажба още преди Акт 14.

Често задавани въпроси (FAQ)

1. Каква е валидността на енергийния сертификат?

Стандартният срок на валидност е 10 години. Ако обаче в сградата бъде извършен основен ремонт, подмяна на дограма или отоплителна инсталация, сертификатът трябва да бъде актуализиран, за да отразява новото, по-високо ниво на ефективност.

2. Кой плаща за сертификата при продажба – купувачът или продавачът?

По закон задължението за осигуряване на сертификата е на продавача (собственика). Той трябва да предостави документа на купувача най-късно при подписването на предварителния договор.

3. Има ли глоби, ако нямам сертификат?

Да. Законът за енергийната ефективност предвижда имуществени санкции, които за юридически лица могат да достигнат до около €5 100, а проектът на ЗИД на ЗЕЕ предвижда размерите им да бъдат преразгледани. По-важната „глоба“ обаче е невъзможността да реализирате имота си на пазара или отказът на банките да го приемат като обезпечение.

4. Мога ли да получа сертификат само за моя апартамент?

Възможно е, но е по-ефективно и икономически изгодно да се направи сертификат за цялата сграда. При индивидуалните апартаменти изчисленията се базират на дела на обекта в общите части и специфичните му ограждащи конструкции.

5. Каква е разликата между технически паспорт и енергиен сертификат?

Техническият паспорт е цялостното „досие“ на сградата, което включва конструктивна сигурност, ВиК, Ел и пожарна безопасност. Енергийният сертификат е неразделна част от техническия паспорт и се фокусира единствено върху енергийните характеристики.

Методология на сертифицирането в Buildings Audit

Нашият процес на работа е структуриран така, че да минимизира ангажираността на клиента, като същевременно гарантира прецизност:

1. Първоначална консултация: Анализираме наличната документация (проекти, договори с енергоразпределителни дружества).
2. Заснемане на място (при нужда): Инженерите ни извършват оглед на всички критични точки. Използваме високотехнологични инструменти за замерване на дебелини и нива на осветеност.
3. Калкулация и софтуерно моделиране: Данните се въвеждат в специализиран софтуер, одобрен от АУЕР, който изчислява специфичния годишен разход на първична енергия в kWh/m2.
4. Издаване на доклад и сертификат: Получавате официален документ, вписан в националния регистър, заедно с доклад с препоръчителни енергоспестяващи мерки.

Ролята на АУЕР и публичните регистри

Всеки енергиен сертификат, издаден от Buildings Audit, се регистрира в Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР). Това гарантира на купувачите и наемателите, че документът е автентичен. Публичността на тези данни е фундаментален стълб в новата Директива (ЕС) 2024/1275, тъй като позволява създаването на национална база данни за енергийната консумация на сградния фонд.

Соларен мандат и електромобилност: Бъдещето е тук

Новите правила предвиждат и постепенно въвеждане на задължителни соларни инсталации върху покривите на сградите. До края на 2029 г. всички нови жилищни сгради ще трябва да бъдат проектирани със „соларна готовност“. Също така, новите и реновираните сгради ще трябва да разполагат с предварително окабеляване за зарядни точки за електромобили. Тези елементи директно подобряват енергийния клас и са част от нашето обследване.

Подгответе се, преди новите правила да влязат в сила

Новите правила все още не са приети, но сега е най-подходящото време за подготовка. За собствениците на големи сградни фондове или по-стари имоти, процесът по обследване и евентуално подобряване на енергийните характеристики трябва да започне веднага. Ранната подготовка ви гарантира спокойствие при бъдещи сделки и ви дава конкурентно предимство на пазара.

Buildings Audit е вашият надежден партньор в този процес. Ние не сме просто администратори, ние сме инженери, които разбират сградите в детайл. Независимо дали притежавате малък апартамент, фамилна къща или управлявате голям бизнес център, ние ще ви осигурим професионален енергиен сертификат, който ще защити стойността на вашия актив.

Свържете се с нас днес за консултация и изготвяне на сертификат за енергийна ефективност (СЕЕ) на вашия имот. Не оставяйте документацията за последния момент – гарантирайте си пазарна сигурност с Buildings Audit.

Тези данни са синтезирани въз основа на официалния срок за транспониране на Директивата, фиксиран на 29 май 2026 г.. Новата правна рамка изисква сертификатите да бъдат неразделна част от всяка обява и договор за сделка с недвижим имот.